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Inversión inmobiliaria · Argentina 2025
Yield bruto y neto, comparativa de rendimientos, mejores barrios y herramientas para calcular el retorno real de tu inversión.
El ladrillo es históricamente el refugio preferido del ahorrista argentino por tres razones principales: la dolarización del mercado (los precios se expresan en USD y tienden a mantener valor real), la renta corriente en pesos que acompaña la inflación (ajuste ICL), y la apreciación del capital en ciclos de recuperación post-crisis.
En 2024-2025, la estabilización cambiaria y el crecimiento del crédito hipotecario UVA generaron un repunte de precios que benefició a quienes compraron en el piso del ciclo (2020-2023).
| Inversión | Rendimiento anual | Moneda | Liquidez | Riesgo |
|---|---|---|---|---|
| Inmueble (alquiler) | 4–6% bruto / 3–4% neto | USD | Baja | Bajo |
| Plazo fijo (TNA) | ~30-40% | ARS | Media | Inflación |
| Lecap / LETES | ~4-5% en USD equivalente | ARS/USD | Alta | Crédito soberano |
| Dólar MEP | 0% (reserva de valor) | USD | Alta | Cambiario |
| S&P 500 ETF (histórico) | ~10-12% anual | USD | Alta | Mercado global |
* Datos orientativos junio 2025. Rendimientos pasados no garantizan resultados futuros.
Los monoambientes y departamentos de 1-2 ambientes en zonas universitarias o corporativas ofrecen el mejor rendimiento por m²: menor precio de entrada, alta rotación de inquilinos y demanda sostenida. Los departamentos de 3+ ambientes y las casas tienen mayor apreciación potencial pero menor yield relativo.
Para inversores que buscan apreciación más que renta, los barrios en reconversión (Chacarita, Villa Crespo, Coghlan) han mostrado una curva de precio más pronunciada que los barrios consolidados (Palermo, Belgrano, Recoleta), que ya tienen precios relativamente altos.
Al comprar: impuesto de sellos del comprador (2,5% en CABA, 1,35% en PBA).
Mientras alquilás: los ingresos por alquiler tributan Ganancias de persona física. Existe una deducción especial para inquilinos (Ley 27.613) pero no para el propietario.
Al vender: ITI del 1,5% sobre el precio si no es tu vivienda habitual (no aplica si es primera venta del año). Si sos inversor habitual, aplica Impuesto a las Ganancias.
En CABA, el yield bruto de alquiler residencial ronda el 4-6% anual en USD. El yield neto (descontando expensas, vacancia, mantenimiento e impuestos) es aproximadamente 3-4%. Los barrios céntricos tienen yields más bajos pero mayor liquidez.
Con un yield neto del 3-4% anual, el período de recupero es de 25 a 33 años. Es una inversión de largo plazo que combina renta corriente con apreciación del capital en USD.
El alquiler temporario (Airbnb) puede ofrecer yields de 6-10% bruto en zonas turísticas, pero requiere mayor gestión (limpieza, check-in/out) y tiene más riesgo de vacancia. El alquiler permanente es más predecible y menos demandante.
El proceso de desalojo en Argentina puede demorar 6-18 meses en situaciones complejas. Por eso el seguro de caución y la selección cuidadosa del inquilino son clave. Algunas garantías SGR cubren también la falta de pago.
Datos e indicadores orientativos basados en el mercado público (junio 2025). No constituyen asesoramiento de inversión. Consultá siempre con un profesional antes de tomar decisiones financieras.